- JR八王子駅南口に『八王子オーパ』が開店（2018年11月29日）
- JR八王子駅南口でJR貨物と住友不動産が共同開発している高層マンションと商業の複合施設のうち、商業施設部分『八王子オーパ』が11月29日にグランドオープンしました。1～6階部分で、売り場面積約6,200㎡、テナント数は38店舗。南口自由通路とオーパ2階がペデストリアンデッキで直結しており、客足の流れの変化等が周辺地価に影響を与える可能性があります。
開店二日目に様子を見に行ってきましたが、オープニングフェアの真っ最中ということで、非常に混雑していました。特に1階の食品専門店フロアはレジを中心に大渋滞。人とすれ違うのも一苦労という感じでした。ここまでではなくても、ある程度の賑わいが今後も続いて欲しいものです。
- 新しい用途地域『田園住居地域』について（2017年9月29日）
- 先日、東京都不動産鑑定士協会主催の研修会に参加した際、研修テーマとは直接関係のない雑談として、話題に出たのが『田園住居地域』の創設についてでした。
平成30年4月から施行されるものですが、詳細については意外とまだ周知されておらず、研修会場でも初耳という方も多かったようですので、ここで簡単に概要を記載したいと思います。
＜背景＞
平成29年2月10日に都市緑地法等の一部を改正する法律案が閣議決定（田園住居地域に係る部分の施行は平成30年4月1日）
『都市における緑地の保全及び緑化並びに都市公園の適切な管理を一層推進するとともに都市農地の計画的な保全を図ることにより、良好な都市環境の形成に資するため』
＜田園住居地域の創設＞
これに伴い「田園住居地域」が創設され、住居系の用途地域が現在の7種類から8種類になる。
＜概要＞
『田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する用途地域とするものとすること』
＜規制内容＞
田園住居地域内の農地において行われる土地の形質の変更等については、市町村長の許可が必要となる。
また、建築基準法で田園住居地域における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途に関する制限が定められる。
＜建築可能な建物＞
・第一種低層住居専用地域に認められた建築物
・農産物の生産、集荷、処理または貯蔵に供するもの
・農業の生産資材の貯蔵に供するもの
・地域で生産された農産物の販売を主たる目的とする店舗その他の農業の利便を増進す
・るために必要な店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定
・めるものでその用途に供する部分の床面積が500㎡以内のもの
・上記のほか、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供するもののうち政令で定め
・るものでその用途に供する部分の床面積の合計が150㎡以内のもの
これにより、農業生産に関する建築物のほか、店舗や飲食店が建築可能になります。
すなわち、都市農地の保全・活用の一環として、生産緑地地区内で直売所、農家レストラン等の設置が可能となるわけです。
生産緑地に係る『2022年問題』（営農義務が切れた都市農地が一気に宅地供給されかねないという問題）等を背景に、農地としての使い勝手を良くしようということだと思われます。
今後の動向に注目したいと思います。
※上記は一部概要なので、正確な内容は国交省ホームページ等でご確認ください。
- 八王子市制100周年（2017年9月16日）
- 当社が事務所を構える八王子市ですが、今年（2017年）は市制100年の記念の年ということで、色々なイベントが企画されています。10月には市制100周年記念式典が開催される予定ですが、これに先駆けて本日は航空自衛隊の「ブルーインパルス」の祝賀飛行が行われました。曇り空でしたが、轟音を上げながら編隊を組む戦闘機群は中々壮観でした。その他にも八王子フードフェスティバルなども開催されたようで、NHKの料理番組の収録も行われたようです。
さて、そんな八王子市ですが、折角ですので以下に概要を記載しておきます。
＜特徴＞
八王子市は都心から西に約40kｍ、首都東京の西の玄関口に位置し、市域は東西に長く、多摩・加住丘陵、高尾・陣馬山に囲まれた標高120～150ｍの八王子盆地を中心に形成された多摩地域最大の都市である。大正6年東京府で初の市制に移行後、9ケ町村を編入し、昭和39年に現在の市域（総面積186.38ｋ㎡、山手線内側の約3倍の市域）に至っている。
八王子市は古くから織物の町・宿場町として栄えてきたが、近年は東京のベッドタウンとして大規模団地の建設が進み、加えて先端産業や大学の進出が相次ぎ、産業都市・学園都市としても発展してきた。
市内の住宅地はJR中央線沿線鉄道駅周辺の既存住宅地域を中心に、北西部・北東部・南東部・南西部・西部の郊外住宅地域に大別され、土地区画整理事業による住宅地や民間開発による大小の分譲住宅団地が郊外部に多数存し、南東部には公団による大規模な中高層住宅団地（ニュータウン）が存するのも特徴的である。
中心商業地はJR八王子駅北口や京王八王子駅を中心とし密度の高い商業地域を形成してきたエリアであるが、中心街から大型店や百貨店が撤退し郊外大型店にも押されて、中心市街地の商店街は沈滞・空洞化傾向が顕在化してきており、商業地は商業ビル建築や用地取得の新規需要は殆どなく、マンション開発用地の需要へと変化している。また、八王子駅南口の再開発の影響も周辺エリアまでは今のところ及んでいない。
なお、八王子市は、地方自治の推進・保健医療の充実・地域で子どもを育てる環境づくり・計画的なまちづくり・産業振興の体制強化・環境保全運動の推進等を通じて「活力ある魅力あふれるまち」の実現を目指しており、平成27年4月に都内初の中核市へと移行した。平成29年は市制施行100周年であり、現在「全国都市緑地はちおうじフェア」など8事業の準備がすすめられている。
＜課題＞
人口総数は平成23年9月末を基準とした場合、平成28年9月末で約1.6％の増加である。ただし、平成23年頃から微増傾向も弱まり平成25年1月をピークにその後概ね横ばいで推移している。一方、生産年齢人口は減少しており、平成28年9月末は平成23年9月末に比べ▽4.0％である。老年人口（65
歳以上）は一貫して増加しており、平成23年9月から平成28年9月末までに約2万6千人増加した。それに伴い、老年人口の比率（高齢化率）も増加し、平成28年には25％に達した。当市の高齢化率は、東京都全体よりも高く、過去5年間で4.4ポイント上昇しており、高齢化が急速に進展している。
＜地価動向＞
近時の地価動向は利便性の良いエリアが上昇傾向を継続する一方、古い住宅団地等、利便性の低い地域は下落傾向にあり、その他大半がやや上昇ないし横這い傾向である。先行きに不透明感が出てきている経済情勢の中にあって、市内の１億円以下の収益物件（一棟売ビルやアパート・マンション）については、この一年コンスタントに取引されており、住宅地商業地ともに地価へのプラス要因となっている。
＜将来動向＞
明神町の合同庁舎敷地と隣接する都産業技術研究センター八王子支所跡地に跨る約10,500㎡の都有地に「産業交流拠点」の建設が予定されている。建設予定の建物は展示ホールと合同庁舎の2棟合築による地上7階地下1階建であり、東京都は2018年度の着工、2021年度の完成を目指している。なお、隣接する旭町地区にある八王子市保健所が4～5階部分に入居する予定であり、八王子市は中心市街地活性化の重点事業の一つとして、この保健所跡地と周辺の民有地を合わせた旭町地区（約10,000㎡）の再開発を計画している。こちらについては現在、地権者らで作る「旭町地区開発権利者協議会」が権利調整を進めている段階。
また、八王子市まちづくり公社が中町に花街の歴史や文化を伝える集客施設を整備するための用地を取得している。集客施設の建設地は中町地区のほぼ中心に位置する約900㎡の土地で、建設する施設の具体的な内容は未定だが、舞台や展示施設のほか、飲食・土産物店等となる見込み。八王子市は中心市街地活性化基本計画の重点事業の一つとして、2019年度着工、2020年度の完成を目指している。今後、中心部東側の旭町地区での再開発事業等とともに、地価へのプラスの影響が期待される。
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